3月30日晚，萬科發布2021年年報，報告期內，公司實現營業收入4528億元，同比增長8%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。同時，萬科披露，公司將在未來三個月內擇機開展20億至25億元的回購，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發現金分紅112.8億元。

　　值得一提的是，萬科的非開發業務正在進入高速發展期，在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

　　多因素致凈利下滑

　　根據萬科年報，其依然守住了安全經營的底線，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。公司財務狀況安全健康，持有現金1493.5億元，凈負債率為29.7%且處于行業低位。

　　面對凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中進行了剖析。他表示，從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子。2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對公司凈利潤具有決定性作用。

　　郁亮表示，2022年，公司將采取堅決、有針對性的行動，全力扭轉開發業務局面。公司以開發經營本部為主導，推進“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現不穩定的問題。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中，提高投前研判的精準度和投后落地實現程度。

　　對于2022年的業績，郁亮稱，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

　　第二增長點顯現

　　年報顯示，萬科的非開發業務嶄露頭角。公司旗下的萬物云成為行業率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年收入首次超過200億元，同比增長32%。更重要的是，萬物云已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業務占比超七成，其中商寫領域外拓樓盤占比近八成。在物流倉儲方面，萬科旗下冷鏈倉儲業務位居行業第一，近三年收入復合增速為52%。其中，2021年收入為31.6億元，同比增長69%。萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商，近三年收入復合增速為40%。其中，2021年收入同比增長14%。商業業務方面，公司旗下的印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處于行業第一陣營，近五年收入復合增速達到20%，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處于前列。

　　萬科稱，盡管從傳統財務指標如收入、利潤看，這些業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模，但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現?！　∮浾?齊金釗